Ay başı geçmiş, hesaba kira yatmamış, telefonlar da cevapsız kalıyorsa ev sahibi için hem maddi hem de psikolojik olarak yıpratıcı bir dönem başlar. Böyle bir durumda öfkeyle hareket etmek yerine hukukun tanıdığı yolları sırasıyla izlemek gerekir. Kirasını ödemeyen kiracı karşısında ev sahibinin başvurabileceği yollar Türk Borçlar Kanunu ile İcra ve İflas Kanununda düzenlenmiştir. Aşağıda süreci genel hatlarıyla bulacaksınız; her dosyanın kendine özgü olduğunu ve sürelerin kaçırılmasının hak kaybına yol açabileceğini baştan belirtelim.
Kirasını Ödemeyen Kiracıya Ne Yapılır?
İlk adım, borcun gerçekten doğduğundan ve ispatlanabilir olduğundan emin olmaktır. Kira sözleşmesinde ödeme günü, tutar ve ödemenin yapılacağı hesap açıkça yazıyorsa ev sahibinin eli güçlüdür. Sözleşmenin nasıl hazırlanması gerektiğini kira kontratı nasıl yapılır yazısında bulabilirsiniz.
Kira ödemeyen kiracı karşısında izlenebilecek yollar genel olarak şunlardır:
- Görüşme ve uzlaşma: Geçici bir ödeme güçlüğü söz konusuysa yazılı bir ödeme planı üzerinde anlaşmak çoğu zaman en hızlı ve en az masraflı çözümdür.
- Yazılı ihtar: Kiracıya, ödenmeyen kirayı belirli bir süre içinde ödemesi, aksi halde sözleşmenin feshedileceği yazılı olarak bildirilir.
- İcra takibi: İcra dairesi aracılığıyla alacağın tahsili ve gerekiyorsa tahliye istenir.
- Tahliye davası: Koşulları oluştuğunda mahkemeden kiracının taşınmazı boşaltması talep edilir.
Kanun, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıya verilecek ödeme süresinin belirli bir alt sınırın altında olamayacağını düzenler. Ayrıca bir kira yılı içinde kiracıya iki kez haklı ihtar çekilmişse, ev sahibi kira döneminin sonunda dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirme imkanına sahip olabilir. Bu nedenle kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevabı çoğu zaman doğru zamanda ve usulüne uygun çekilmiş ihtarlardan geçer. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu da bulunabildiğinden, hangi yolun hangi sırayla izleneceğini bir avukatla değerlendirmek gerekir.
Unutulmaması gereken bir nokta daha var: Ev sahibinin kendi başına kilit değiştirmesi, elektriği ve suyu kestirmesi ya da kiracının eşyalarını dışarı çıkarması hukuka aykırıdır ve ev sahibini cezai ve hukuki sorumlulukla karşı karşıya bırakabilir. Tahliye yalnızca yasal süreçle gerçekleşir.
Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl İcraya Verilir?
Kira alacağı için başvurulan yol çoğunlukla ilamsız icra takibidir. Ev sahibi ya da vekili icra dairesine başvurarak takip talebinde bulunur. Uygulamada iki seçenek öne çıkar:
- Yalnızca alacak için takip: Ödenmeyen kira bedelinin faiziyle birlikte tahsili istenir.
- Tahliye talepli takip: Hem alacağın ödenmesi hem de ödenmezse taşınmazın boşaltılması istenir. Bu takipte kiracıya gönderilen ödeme emri aynı zamanda ihtar niteliği taşır.
Süreç ana hatlarıyla şöyle işler:
- Kira sözleşmesi, ödeme dökümleri ve varsa önceki ihtarlar hazırlanır.
- İcra dairesine takip talebi sunulur; başvuru harcı ve masraflar yatırılır. Güncel harç tutarları için icra dairesine ya da resmî tarifelere bakılmalıdır.
- İcra dairesi kiracıya ödeme emri tebliğ eder.
- Kiracı kanunda öngörülen süre içinde borca itiraz edebilir, borcu ödeyebilir ya da hiçbir şey yapmayabilir.
- Kiracı itiraz etmez ve ödeme süresinde borcu ödemezse ev sahibi icra mahkemesinden tahliye kararı isteyebilir; alacak için haciz işlemlerine geçilebilir.
- Kiracı itiraz ederse takip durur. Ev sahibinin elindeki belgelerin niteliğine göre itirazın kaldırılması ya da iptali için mahkemeye başvurması gerekir.
Ödeme, itiraz ve dava açma sürelerinin her biri kanunda ayrı ayrı belirlenmiştir ve kesindir. Sürelerin kaçırılması takibin sonuçsuz kalmasına neden olabilir. Bu nedenle güncel süreleri mevzuattan doğrulamak ve mümkünse süreci bir avukatla yürütmek en güvenli yoldur.
Kirayı Ödemeyen Kiracıya İhtarname Örneği
İhtarnamenin ispat açısından noter aracılığıyla gönderilmesi tercih edilir. Aşağıdaki metin yalnızca fikir vermek amacıyla hazırlanmış genel bir kirayı ödemeyen kiracıya ihtarname örneğidir; kendi durumunuza göre uyarlanmalı ve bir hukukçuya gösterilmelidir.
İHTARNAME
İhtar eden: (Kiraya verenin adı, soyadı ve adresi)
Muhatap: (Kiracının adı, soyadı ve adresi)
Konu: Ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi talebidir.
Açıklamalar: Taraflar arasında imzalanan (sözleşme tarihi) başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca (taşınmazın açık adresi) adresindeki taşınmazda kiracı olarak bulunmaktasınız. Sözleşmeye göre her ay ödemeniz gereken kira bedelinden (ödenmeyen aylar) dönemlerine ait toplam (tutar) kira borcunuz bugüne kadar ödenmemiştir.
Sonuç ve talep: Belirtilen kira borcunu, bu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren kanunda öngörülen süre içinde (hesap bilgisi) hesabına ödemenizi; aksi halde kira sözleşmesinin feshedileceğini, alacağın tahsili ve taşınmazın tahliyesi için yasal yollara başvurulacağını, doğacak tüm masrafların tarafınıza ait olacağını ihtar ederim.
Tarih ve imza
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut olayınız için güncel mevzuata bakmanızı ve bir avukattan görüş almanızı öneririz.
Sık Sorulan Sorular
Yazılı kira sözleşmesi yoksa icra takibi yapılabilir mi?
Sözlü kira ilişkisi de geçerlidir ve takip başlatılabilir. Ancak kiracı kira ilişkisine itiraz ederse ispat zorlaşır ve genel mahkemede dava açmak gerekebilir.
Kiracı icra takibinden sonra borcu öderse tahliye edilir mi?
Borç, ödeme emrinde tanınan süre içinde tamamen ödenirse bu takibe dayanarak tahliye istenemez. Süreden sonra yapılan ödemelerde durum değişebilir.
Depozito kira borcuna sayılabilir mi?
Depozito güvence amacıyla verilir ve kendiliğinden kira yerine geçmez. Mahsup edilip edilemeyeceği sözleşmeye ve mevzuata göre değerlendirilmelidir.
