Apartmanda ya da sitede yaşayan herkesin her ay karşılaştığı bir kalem vardır: aidat. Kimi zaman miktarı tartışma konusu olur, kimi zaman kimin ödeyeceği. Aidat ücreti, ortak yaşamın masraflarını paylaşmanın yoludur ve keyfi biçimde değil, kanunun çizdiği bir usulle belirlenir. Tutarın nasıl hesaplandığını, kimin hangi gidere katıldığını ve itiraz yollarını bilmek, hem komşuluk ilişkilerini hem de bütçenizi korur. Aşağıda konuyu Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde, genel hatlarıyla ele alıyoruz.
Aidat Ücreti Nedir?
Aidat, bir binadaki ya da sitedeki ortak alanların işletilmesi, korunması ve bakımı için yapılan giderlere bağımsız bölüm sahiplerinin katılma payıdır. Kanunda “aidat” yerine genellikle “ortak giderlere katılma” ve “avans” ifadeleri geçer; gündelik dilde hepsi aidat olarak anılır.
Aidatın karşıladığı başlıca giderler şunlardır:
- Kapıcı, bahçıvan, güvenlik ve temizlik görevlisi gibi çalışanların ücretleri ve yasal yükümlülükleri
- Ortak alanların elektrik, su ve varsa merkezi ısınma giderleri
- Asansör bakımı ve periyodik kontrolü
- Bina sigortası
- Çatı, dış cephe, tesisat gibi ortak yerlerin bakım ve onarımı
- Yönetici ücreti ve yönetim giderleri
- Sitelerde havuz, otopark, peyzaj ve sosyal tesislerin işletilmesi
Apartman Aidat Parası Yasal Mı?
Evet. Aidatın dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunudur. Kanun, kat maliklerinin ortak giderlere katılmasını zorunlu tutar. Bir malik, ortak yerleri kullanmadığını, örneğin asansöre hiç binmediğini ya da dairesinin boş durduğunu ileri sürerek ödemeden kaçınamaz. Ortak yer üzerindeki kullanım hakkından vazgeçmek de bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz.
Aidatın zamanında ödenmemesi halinde kanun, geciken tutar için gecikme tazminatı öngörür. Yönetici ya da diğer kat malikleri borçlu hakkında icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Uygulanacak oran ve usul konusunda güncel mevzuata ve bir hukukçunun görüşüne başvurmak gerekir.
Aidat Ücreti Nasıl Belirlenir?
İşletme Projesi
Aidat, yöneticinin canının istediği bir rakam değildir. Tutarın temeli işletme projesidir. İşletme projesinde binanın bir yıllık tahmini gelir ve giderleri ile her bağımsız bölüme düşen pay gösterilir. Olağan yol, bu projenin kat malikleri kurulu toplantısında görüşülüp karara bağlanmasıdır. Kurul bir proje yapmamışsa yönetici projeyi hazırlar ve kat maliklerine ve kiracılara tebliğ eder. Tebliğden sonra kanunda belirtilen süre içinde itiraz edilebilir; itiraz halinde proje kurulda yeniden ele alınır. Kesinleşen işletme projesi ve kurul kararları, icra takibinde belge olarak kullanılabilecek güce sahiptir.
Giderlerin Paylaştırılması
Paylaşımda ilk bakılacak yer yönetim planıdır. Yönetim planında özel bir düzenleme varsa o uygulanır. Hüküm yoksa kanundaki genel kural devreye girer:
- Eşit paylaşılan giderler: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri kat malikleri arasında eşit olarak bölünür.
- Arsa payı oranında paylaşılan giderler: Sigorta primleri, ortak yerlerin bakım ve onarım giderleri, yönetici aylığı ile ortak tesislerin işletme giderleri her malikin arsa payı oranında dağıtılır.
Bu nedenle aynı binada büyük daire ile küçük dairenin, ya da dükkan ile konutun aidatı farklı olabilir. Merkezi ısınma giderlerinde ise ısı pay ölçer sistemlerine ilişkin ayrı düzenlemeler uygulanır.
Aidatı Etkileyen Unsurlar
Aidatın ne kadar olacağı sorusunun tek bir yanıtı yoktur; tutar binadan binaya büyük farklılık gösterir. Bağımsız bölüm sayısı, binanın yaşı, asansör ve jeneratör gibi donanımlar, çalışan sayısı, güvenlik ve sosyal tesislerin varlığı ve enerji fiyatları tutarı belirler. Bu nedenle komşu binanın aidatıyla kıyas yapmak yerine kendi binanızın işletme projesini kalem kalem incelemek daha doğru sonuç verir.
Aidatı Kimler Öder?
Kanuna göre asıl sorumlu kat malikidir. Bununla birlikte bağımsız bölümden kira sözleşmesine ya da başka bir nedene dayanarak sürekli biçimde yararlananlar da malikle birlikte sorumludur. Kiracının bu sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödemeyi kira borcundan düşebilir.
Malik ile kiracı arasındaki iç ilişkide ise genel yaklaşım şöyledir: kullanıma bağlı olağan giderler (görevli ücreti, temizlik, ortak alan aydınlatması gibi) kiracıya; binanın değerini koruyan ya da artıran giderler (dış cephe yenileme, çatı onarımı, asansör değişimi gibi demirbaş niteliğindeki harcamalar) malike aittir. Taraflar bu konuyu sözleşmede açıkça düzenlerse ileride anlaşmazlık yaşanmaz; bunun için kira kontratının nasıl yapılacağını anlattığımız yazıya göz atabilirsiniz.
Aidata İtiraz Edilebilir Mi?
Aidatın hesaplanmasında hata olduğunu ya da paylaşımın yönetim planına ve kanuna aykırı yapıldığını düşünen kat maliki, önce işletme projesine süresi içinde itiraz etmelidir. Kurul kararının hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa kanunda öngörülen süreler içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir. Süreler hak düşürücü nitelikte olabildiğinden vakit kaybetmeden bir avukata danışmak önemlidir. Yöneticiden gelir gider hesaplarını ve belgelerini görmeyi istemek de her kat malikinin hakkıdır.
Görevli çalıştıran binalarda personel giderleri aidatın önemli bir kalemidir; bu konuda apartman görevlisinin izin hakları yazımız yöneticiler için yararlı olabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için güncel mevzuatı ve uzman görüşünü esas alın.
Sık Sorulan Sorular
Boş duran daire için aidat ödenir mi?
Evet. Dairenin kullanılmaması ortak giderlere katılma yükümlülüğünü kaldırmaz; malik aidatı ödemek zorundadır.
Zemin kattaki daire asansör giderine katılır mı?
Kanun, ortak yer ve tesisi kullanmamayı gider payından kaçınma sebebi saymaz. Ancak yönetim planında farklı bir paylaşım kararlaştırılmışsa o hüküm uygulanır.
Aidat yıl içinde artırılabilir mi?
Giderlerin beklenenin üzerinde artması halinde kat malikleri kurulu toplanarak işletme projesini güncelleyebilir. Yöneticinin tek başına, usule uymadan yaptığı artışlara itiraz edilebilir.
